借地権を相続したら

掲載日：2018.01.26

こんにちは山中です。

本日は「借地権を相続したら」というテーマについて、お話ししたいと思います。

まず、借地人さんが亡くなった場合の相続はどうなるのでしょう？

答えは遺言や遺産分割協議により地主さんの承諾に関係なく、一般の相続財産と同じように相続人に継承されます。また、相続人に継承されると、一般の相続財産と同じように相続税が発生します。

その際、「相続税評価額」の計算方法はどうなるでしょうか？

借地権の相続評価額＝自用地としての評価額×借地権割合　になります。

例）１億円の評価額で借地権割合が60％の場合

１億円　×　60％　＝　6,000万円

上記のように借地権割合が60％の場合は借地権者の相続評価額は6,000万円となり、この金額が相続税の課税対象となります。

借地権割合とは、地主さんより賃貸借契約にて建物所有を目的として有償にて土地を使用している場合、国税局が地域ごとに定めたものです。一般的には、地価の高い地域ほど借地権割合も高くなり、商業地では7～8割、住宅地では6割程度の場合が多いようです。

借地権割合を確認するにはどうしたら良いでしょうか？

借地権割合は国税局のHPの財産評価基準（路線価図・評価倍率表）の中に記載されている、アルファベット記号（A~G）のそれぞれの借地権割合を確認することができます。

次に借地権を相続した時の名義変更料等はどうなるでしょうか？

借地権を相続した時に地主さんから名義変更料（名義書き換え料）などを要求される場合もあるようですが、借地権の相続は譲渡に該当しない為、地主さんへの名義変更料、承諾料の支払いは発生しません。地代、契約期間等の契約内容はそのまま継承されますので、新たに継承者が確定した段階で新たな借地人さんと地主さんとの間で賃貸借契約は結ぶと良いでしょう。

 ●路線価及び借地権割合は「国税局のホームページ」で確認できます！
http://www.rosenka.nta.go.jp/

ただし、遺言で相続されるでは無く、遺贈すると書いてしまった場合には相続人でも地主の承諾が必要になり名義変更料、承諾料の支払いが発生するので、注意が必要となります。

また、借地権の売却をする行う場合は、地主さんの承諾が必要となり、その際も名義変更料、承諾料の支払いが発生するので、注意が必要となります。

万が一、地主さんが承諾しない場合は、借地非訟手続きという手続きによって、裁判所に対し地主さんの承諾に代わる借地権譲渡許可の裁判を求める申立てをすることができます。借地権者からの申立てがあると裁判所は譲渡を必要とする事情、譲渡したい者の地代の支払い能力、地代や契約期間等の契約条件、その他一切の事情を考慮して許可の申立てを認めるかどうかを判断し、裁判所は借地人が地主さんに支払うべき承諾料をまで決定をします。

このように借地権の相続には、突き詰めると知識も必要になりますので、相続が発生した後では無く、事前にご相談していただければ総合的に考えて、お手伝いできるので無いかと思います。

是非、ご相談ください。

株式会社ティーズプランニング
山中修宏