1ルームマンション投資が危ない！

掲載日：2023.08.12

最近私が相談を受ける中で、特に増加してきているのが「1Rマンション投資」に関する問題が増加してきています。
ひところ「副収入を得る」「資産を増やす」などの言葉を営業の入り口として盛んに1Rマンション投資を進めるマンションデベロッパーが増えています。

実は私あてにも、どこで私の電話番号を仕入れたのかわかりませんが、上に書いたような営業電話が盛んにかかってきます。

今回お話するのは、5～6年前になりますがマンション購入のご相談をいただいた方よりつい最近ご相談を寄せられたお話です。

当時2020年開催予定であった東京オリンピックの影響もあり、23区内の都市開発が盛んに行われており、その中に1Rマンション建築も多数行われていました。
20代後半の会社員（既婚者）の方でした。お勤め先も誰もが知っている企業で年収も良く、最初はご夫婦で住まわれるマンションのご購入だと思っておりましたが、ご持参されたパンフレットと数枚の資料を見せられ、これはどうでしょうか？とご質問を受けました。
これが1Rマンション投資の資料だったのですが、物件の場所も都心のターミナル駅にほど近く賃貸需要としては問題はなく思えたのですが、資料をよく読むと物件価格がかなり高く（※一等地なのでそのくらいはするのでしょう）、賃料が相場よりかなり高く設定され、この賃料が30年間変わらない「収支計算書」で、しかも固定費となる管理費や修繕積立費などは除外された、悪質な収支表でした。このほか、事業を行う上で必要となっていく専用部分の修繕費用、固定資産税などももちろん組入れられてなく、「収支表」だけを見れば夢の利回り9.5％を実現！できるような内容の資料でした。

当然この「収支表」のからくりや、実際の賃料の相場感、必要となる固定費等の説明を行い、それらを組み込んでいくと、実質利回りは3％。それもつねに満室であること。管理料を３％程度で交渉するのが条件ですと具体例も示して「銀行融資を受けて購入されるのであれば危険な投資」であるとご説明し、お断りされたらいかがでしょうか？とアドバイスを行いました。その時はこれで終わったと思っていたのですが‥‥。

今年のゴールデンウィークを過ぎた頃、その方より「銀行より一括返済の通知が来た！」と慌てた様子でご連絡をいただきました。
お話を伺うと、どうしても断り切れなかったこと。不動産投資というものに憧れがあったこと。そんな理由でご購入されたとの事でしたが、どうして金融機関が一括返済を求めてきたかと言うと、この投資用マンションを「住宅ローン」でご購入されていたのが原因でした。

「住宅ローン」は文字通りご自身でその物件に住む目的を前提として、事業用融資より低い利率で融資を受けられる訳ですが、その前提が破られているので「契約違反」と判断されそのような通知が来た。というわけです。

今回は調査をすると他にも様々な問題点もあり、解決するのにいくつものハードルがあり、弊社の顧問弁護士とも相談しながら対処を行っている最中ですが、昨今このような事案を抱えている方が多く、問題定義として書かせていただきました。

1.住宅ローンで投資用マンションを購入している。
2.利回りが購入当初の試算と食い違っている。
3.利回りどことか賃料収入以上にご自身の持ち出し金が発生している。

この3点に当てはまる場合は早急に対応する必要がありますのでお気軽にご相談ください。

株式会社ティーズプランニング
代表取締役 竹本 勇二